3억 집에 2억 대출 가능? DSR 40% 실제 계산해봤습니다 (2026 최신 기준)
✅ “3억 집이면 2억은 당연히 나오지 않나요?”
요즘 집값이 다시 꿈틀거리면서 이런 질문 정말 많이 받습니다.
“3억짜리 아파트 사는데 2억 대출 가능할까요?”
“LTV 70%면 2억 넘게 나오는 거 아닌가요?”
하지만 현실은 LTV보다 DSR이 더 무섭습니다.
특히 2026년 현재는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 핵심입니다.
단순히 집값 대비 몇 %가 아니라 내 소득 기준으로 대출 한도가 결정됩니다.
오늘은
✔ 연봉별 실제 계산
✔ 금리 4~5% 기준 시뮬레이션
✔ 2억 가능/불가능 사례 비교
✔ 승인 확률 높이는 전략
까지 전부 정리해드립니다.
🔎 1. 왜 3억 집에 2억 대출이 안 나올 수 있을까?
대출 한도는 크게 3가지가 결정합니다.
1️⃣ LTV (담보인정비율)
2️⃣ DSR 40% (총부채원리금상환비율)
3️⃣ 기존 대출 여부
대부분 사람들이 착각하는 포인트는 이것입니다.
“3억 × LTV 70% = 2억1천 가능”
맞는 계산처럼 보이지만…
DSR에서 걸리면 절대 못 받습니다.
📌 DSR 40%란?
연 소득 대비
1년 동안 갚아야 할 ‘모든 대출 원리금’이 40%를 넘으면 안 되는 규제입니다.
예시:
- 연봉 5,000만원
- DSR 40% → 연간 상환 가능액 2,000만원
- 월 상환 가능액 약 166만원
여기서 이미 자동차 할부, 신용대출이 있다면 차감됩니다.
🧮 2. 실제 계산해봤습니다 (금리 4.5%, 30년 원리금균등)
📊 연봉별 최대 대출 가능액
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연봉
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연간 상환 가능액 (40%)
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월 상환 가능액
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최대 대출 가능액
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4,000만원
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1,600만원
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133만원
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약 1.8억
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5,000만원
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2,000만원
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166만원
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약 2.2억
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6,000만원
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2,400만원
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200만원
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약 2.6억
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7,000만원
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2,800만원
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233만원
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약 3.0억
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👉 연봉 5천이면 2억 대출 가능성 있음
👉 하지만 기존 대출이 3천만 원만 있어도 바로 1억 후반대로 감소
🔥 핵심 포인트 정리
✔ 무주택자
✔ 기존 신용대출 없음
✔ 30년 만기
✔ 금리 4.5% 가정
→ 이 조건이 맞아야 2억 가능
하나라도 어긋나면 2억은 쉽지 않습니다.
⚠ 문제 원인 분석 – 왜 체감과 다를까?
1️⃣ 금리 상승 영향
금리가 3% → 4.5%로 오르면
같은 2억이라도 월 상환액이 20~30만원 증가
2️⃣ 스트레스 DSR 반영
2026년 현재 스트레스 금리 가산 적용
(실제 금리보다 높게 계산)
3️⃣ 기존 신용대출
신용대출 3천만 원만 있어도
주담대 한도 2~3천만원 감소
💡 해결 방법 – 2억 받으려면 이렇게 하세요
1️⃣ 기존 신용대출 먼저 정리
→ DSR 가장 크게 개선됨
2️⃣ 만기 40년 활용
→ 월 상환액 감소
→ 대출 가능액 증가
3️⃣ 부부 합산 소득 활용
맞벌이면 DSR 크게 유리
4️⃣ 정책 모기지 활용
조건 맞으면 일반 은행보다 유리
📊 3억 집, 2억 가능 여부 비교표
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조건
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가능 여부
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이유
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연봉 4천, 무대출
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❌ 어려움
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DSR 부족
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연봉 5천, 무대출
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⭕ 가능성 있음
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2억 근접
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연봉 5천, 신용대출 3천 있음
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❌ 힘듦
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DSR 초과
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맞벌이 8천 합산
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⭕ 매우 유리
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2억 이상 가능
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🎯 실제 활용 팁 (승인 확률 올리는 법)
✔ 대출 신청 3개월 전 신용대출 사용 금지
✔ 카드론, 현금서비스 절대 금지
✔ 마이너스통장 한도 줄이기
✔ 소득 증빙 자료 최대한 준비
✔ 주거래 은행 이용
그리고 중요한 것:
대출 상담은 최소 2~3군데 비교 필수
은행마다 DSR 적용 방식, 가산금리 다릅니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 연봉 4천이면 2억 절대 불가능한가요?
단독 소득이면 어렵습니다.
하지만 배우자 소득 합산하면 가능성 생깁니다.
Q2. DSR 40%는 언제 풀리나요?
현재 정책 기조상 완화 가능성은 낮습니다.
오히려 스트레스 DSR은 더 강화되는 추세입니다.
Q3. 신용대출 조금 있어도 괜찮나요?
3천만 원 기준으로
주담대 한도 약 2~3천 감소합니다.
가능하면 정리 후 신청 추천합니다.
Q4. 40년 만기 쓰면 무조건 좋은가요?
월 부담은 줄지만
총 이자는 증가합니다.
“초기 승인 목적”으로 활용하는 전략입니다.
📌 결론 요약
✔ 3억 집에 2억 대출은 ‘가능은 하지만 조건부’
✔ 연봉 5천 이상 + 무대출 상태가 현실적 기준
✔ DSR 40%가 핵심 변수
✔ 기존 대출 정리가 가장 큰 영향
✔ 맞벌이·정책대출 적극 활용
🔎 이런 분들은 꼭 다시 계산해보세요
- “LTV 70%니까 당연히 되겠지”라고 생각한 분
- 신용대출 조금 있는데 괜찮겠지 한 분
- 금리 계산 안 해본 분
대출은 감이 아니라 숫자 싸움입니다.
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