보금자리론 승인 가능성 체크: 실사례 조건 기준 예상 DTI 간단 계산 정리

  

생애 최초로 주택을 구매하려는 분들이 가장 고민하는 부분은 “내 조건으로 정책모기지가 실제로 승인될까?” 하는 점입니다. 특히 기대출이 남아 있거나 소득 구조가 단일하지 않을 경우, 은행 심사에서 어떤 지표가 중요한지 정확히 이해하는 것이 무엇보다 필요합니다. 오늘은 지영님이 제공해주신 조건을 바탕으로 보금자리론 기준에서 DTI를 어떻게 계산하고, 승인 가능성을 어떻게 예측할 수 있는지 2025년 기준으로 정리해 보겠습니다.

1. 보금자리론이 상대적으로 유리한 이유

보금자리론은 정책 성격이 강한 주택담보대출로, 기본적으로 DSR 대신 DTI 중심으로 심사를 진행합니다. DSR이 엄격하게 적용되는 시중은행 주담대와 달리, 소득 대비 주택담보대출 상환 능력을 중심으로 판단하기 때문에 기존 기대출이 일정 수준 있어도 진입 장벽이 상대적으로 낮은 편입니다.

특히 생애 최초 주택 구입자의 경우, 정책적 지원이 강화되고 있어 매물 가격 조건만 충족하면 심사 가능성이 더욱 높아집니다.

2. 실제사례(지영님) 기준 소득 정보 정리

• 연봉(근로소득): 2,760만 원
• 추가 소득(비정규 소득): 720만 원
• 총 소득 합계: 3,480만 원

단, 비정규 소득은 금융기관마다 80~100% 인정 등 차이가 있어 실제 심사에서는 100% 반영되지 않을 수 있습니다. 여기서는 보수적으로 80%만 인정한다고 가정해 계산하겠습니다.

• 비정규 소득 인정액(80%): 720만 × 0.8 = 576만 원
• 총 인정 소득: 2,760만 + 576만 = 3,336만 원
• 월 소득: 약 278만 원

3. DTI 계산을 위한 기본 공식

보금자리론 DTI 기준 계산 방식은 다음과 같습니다.

DTI = (주택담보대출 월 상환액 + 기타 대출 월 상환액) ÷ 월소득 × 100

• 보금자리론 적용 DTI 한도: 60% 내외(지역·조건에 따라 변동 가능)
• 즉, 월 소득 278만 원이라면
  상환 가능 한도는 약 166만 원(278만 × 0.6) 입니다.

4. 기존 기대출 월 상환액 추정

기대출: 3,700만 원

금리 6% / 잔여 4년(예시)을 적용하면

월 상환액은 약 86만 ~ 90만 원 수준으로 계산됩니다.

여기서는 월 88만 원으로 가정합니다.

5. 보금자리론 신규 대출 월 상환액 추정

매물 가격: 1.5억 이하 지방 매물

생애 최초, LTV 70% 가정 시 대출 가능액 약 1억 500만 원

보금자리론 3.5% 금리 / 30년 기준 시

월 상환액은 약 47만~49만 원입니다.

여기서는 48만 원으로 계산합니다.

6. 최종 DTI 계산

• 보금자리론 월 상환액: 48만 원
• 기존 대출 월 상환액: 88만 원
• 총 월 상환액: 136만 원

DTI 계산:

136만 ÷ 278만 × 100 = 약 48.9%

7. 승인 가능성 관점에서 해석

보금자리론 기준 DTI 허용범위가 60% 내외임을 고려하면,

지영님의 예상 DTI 48~49%는 기준 안쪽으로 넉넉하게 들어오는 수치입니다.

즉,

✔ 기대출이 있어도

✔ 지방 1.5억 이하 매물 조건에 해당하고

✔ 생애 최초 조건 충족 시

보금자리론은 승인 가능성이 충분히 있는 케이스에 해당합니다.

반면, 디딤돌대출·기금대출은 은행 내부에서 DSR을 더 강하게 참고하는 경우가 있어, 현재 소득 대비 기대출이 있는 지영님의 상황에서는 내부심사 리스크가 더 높습니다.

8. 체크해야 할 추가 포인트

• 비정규 소득 인정 비율이 낮아지면 DTI가 다시 올라갈 수 있음
• 지역 규제 여부에 따라 LTV 달라지고, 그에 따라 월 상환액도 변동
• 기금대출은 변동금리가 기본이라 금리 변동 리스크 존재
• 보금자리론은 감정가 기준 적용 → 실제 대출 가능금액 달라질 수 있음

정리

지영님의 조건은 보금자리론 심사 방식과 가장 잘 맞아떨어지는 구조입니다.

예상 DTI 49%는 기준 내에 안정적으로 들어오는 값이며, 실제 심사에서도 크게 무리가 없는 수준입니다.

정책모기지 중 가장 현실적인 선택지는 보금자리론으로 판단됩니다.

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