3억 5천 집인데 대출이 1억 9천? 🤯 디딤돌 vs 보금자리론, 생애최초 현실 비교 (2026년 최신판)
3억 5천 집인데 대출이 1억 9천? 🤯
디딤돌 vs 보금자리론, 생애최초 현실 비교 (2026년 최신판)
내 집 마련을 준비하는 4년차 신혼부부라면
요즘 은행 상담 한 번 받고 나오면 이런 말이 절로 나옵니다.
“아니… 생애최초는 LTV 70%라면서요?
3억 5천 집이면 2억 4천 넘게 나와야 하는 거 아닌가요?”
👉 이론상은 맞습니다.
👉 하지만 현실은 다릅니다.
특히 디딤돌대출 상담을 받아보셨다면
방공제라는 단어에서 한 번,
실제 한도에서 두 번 멘붕 오셨을 확률이 높습니다.
그래서 오늘은,
- 왜 같은 생애최초인데
- 왜 대출 상품마다 실제 금액이 다른지
- 그리고 2026년 기준, 어떤 선택이 정답인지
👉 실제 숫자 + 실전 사례로
👉 복붙해서 바로 써먹을 수 있게 정리해드립니다.
✅ 먼저 결론부터 말씀드리면
✔️ 수도권 3억 중반 이상 아파트
→ 👉 보금자리론이 거의 정답
✔️ 소득 낮고 집값 3억 이하
→ 👉 디딤돌대출이 금리 면에서 유리
✔️ 애매하다면?
→ 👉 디딤돌 + 보금자리론 병행 전략
이제 왜 그런지, 하나씩 보겠습니다.
1️⃣ 생애최초인데 왜 LTV 70%밖에 안 나올까?
2025년 6월 27일,
정부가 발표한 가계부채 관리 강화 대책(6.27 대책) 이후로
수도권 기준이 바뀌었습니다.
🔻 변경 전
- 수도권 생애최초 → LTV 80%
🔻 변경 후 (2026년 현재)
- 수도권 생애최초 → LTV 70%
즉,
3억 5천만 원 × 70% = 2억 4,500만 원
여기까지는 다들 알고 계십니다.
👉 문제는 그 다음입니다.
2️⃣ 디딤돌대출의 진짜 함정, ‘방공제’
디딤돌대출은 금리가 낮아서
대부분 1순위로 알아보는 상품이죠.
하지만 수도권 아파트에서는
👉 ‘방공제’가 무조건 적용됩니다.
📌 방공제란?
경매 상황을 가정했을 때
👉 세입자에게 먼저 돌려줘야 할 보증금을
👉 대출 한도에서 미리 빼는 제도
즉,
“혹시 모를 상황 대비해서
은행이 안전장치로 미리 깎아두는 금액”입니다.
📍 2026년 기준 방공제 금액
- 서울: 5,500만 원
- 경기·인천(과밀억제): 4,800만 원
- 광역시: 2,800만 원
- 기타 지역: 2,500만 원
🔍 실전 예시 (서울 3억 5천 아파트)
1️⃣ LTV 70% → 2억 4,500만 원
2️⃣ 방공제 차감 → -5,500만 원
👉 실제 디딤돌대출 가능 금액 = 약 1억 9천만 원
“어? 왜 이렇게 적어요?”
👉 바로 이 방공제 때문입니다.
3️⃣ 보금자리론은 방공제가 없다? (핵심)
네, 맞습니다.
👉 보금자리론은 방공제를 적용하지 않습니다.
그래서 같은 조건이어도 결과가 이렇게 달라집니다.
🔍 서울 3억 5천 아파트 기준
- LTV 70% → 2억 4,500만 원
- 방공제 → ❌ 없음
- 👉 실제 대출 = 2억 4,500만 원
📌 디딤돌 vs 보금자리론 차이
- 👉 무려 5,500만 원 차이
이 차이 때문에
수도권에서는 보금자리론을 선택하는 분들이 많습니다.
4️⃣ 그럼 무조건 보금자리론이 정답일까?
❌ 아닙니다.
👉 금리 차이가 있습니다.
💰 디딤돌대출 금리 (2026년 기준)
- 소득 2천↓ → 2.85~3.10%
- 2천4천 → 3.203.45%
- 4천7천 → 3.553.80%
- 7천8.5천 → 3.904.15%
💰 보금자리론 금리
- 10년 → 3.90~4.20%
- 30년 → 4.15~4.45%
- (우대 적용 시 최저 2%대 후반 가능)
5️⃣ 상황별 ‘정답 선택’ 정리
✅ 디딤돌대출이 좋은 경우
- ✔️ 소득 4천만 원 이하
- ✔️ 집값이 낮아 방공제 감안해도 충분
- ✔️ 금리 최우선
✅ 보금자리론이 좋은 경우
- ✔️ 수도권 3억~6억
- ✔️ 최대 한도 필요
- ✔️ 생애최초 한도 최대 4.2억 활용
6️⃣ 실전 계산 사례
🔹 Case 1
서울 3억 5천 / 소득 5천
- 디딤돌 → 1.9억 / 금리 3.6%
- 보금자리론 → 2.45억 / 금리 4%
👉 보금자리론 압승
🔹 Case 2
경기 2억 8천 / 소득 3천
- 디딤돌 → 1.48억 / 금리 3.2%
- 보금자리론 → 1.96억 / 금리 4%
👉 필요 자금에 따라 갈림
7️⃣ 꼭 알아야 할 꿀팁
✔️ 디딤돌 + 보금자리론 병행 가능
✔️ 생애최초 한도
- 디딤돌: 2.4억
- 보금자리론: 4.2억
✔️ 전입 의무
- 디딤돌: 1개월
- 보금자리론: 6개월
✔️ 신생아 특례대출
- 최대 4억 / LTV 80%
- 조건 맞으면 최강
8️⃣ 최종 결론
📌 수도권 3억 중반 이상
→ 👉 보금자리론
📌 저소득 + 집값 낮음
→ 👉 디딤돌대출
📌 애매하면
→ 👉 병행 전략
마무리 한마디
대출은
👉 몰라서 손해 보는 영역입니다.
이 글 하나만 제대로 이해해도
👉 수천만 원 차이가 납니다.
지금 상황, 절대 나쁘지 않습니다.
정보만 제대로 선택하면
👉 충분히 좋은 조건으로 내 집 마련 가능합니다.
이 글 저장해두셨다가
👉 은행 상담 때 꼭 활용하세요.
여러분의 내 집 마련, 진심으로 응원합니다 🏠
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